【재결요지】 청구인은 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위를 하였음에도 불구하고 관계법령상 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 등 의무를 준수하지 않은 사실이 인정되고, 더욱이 피청구인은 상기 위반사실에 대한 행정처분기준인 업무정지 6월에서 청구인의 제반사정을 감안하여 2분의 1 감경한 이 사건 처분하였음을 알 수 있는바, 이 사건 처분에 달리 위법ㆍ부당함이 없다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2012. 5. 16. 청구인에 대하여 한 업무정지 3월 처분은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
청구인은 2001. 8. 9. 피청구인에게 부산광역시 ○○○구 ○○○○○로 83 경남마리나 상가 103호에서 “○○○○중개사사무소”라는 상호의 중개사무소(이하 “사건업소”라 한다)를 개설ㆍ등록하여 운영하던 중, 2012. 2. 17. 부산지방국세청으로부터 ○○○구 ○동 소재 ○○○자이 아파트 110-○○○○부동산 실거래 신고 위반사실이 피청구인에게 통보되어 매도ㆍ매수인을 조사하던 중 청구인의 중개사실을 확인, 청구인이 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하지 않아 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 위반사실을 확인하고 2012. 5. 2. 청구인에게 처분사전통지를 하였다. 청구인은 2012. 5. 11. 피청구인에게 의견을 제출하였고, 피청구인은 2012. 5. 16. 청구인에게 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 미작성을 이유로 업무정지 3월 처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장 요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. ○○○ ○○동 자이 분양자 당첨발표 이후 속칭 떳다방 측에서 경남마리나 상가 주가 당첨된 사실을 알고 팔라며 사건업소에 방문해 있던 중 해운대 자이 110동 1801호에 당첨된 정보경측과 만나게 되어 그들은 같이 나갔고 청구인은 사무실 업무에만 전념하고 있었다. 그날인지 다음날인지 매도인측(정○○)에서 분양권을 팔았다고 사건업소에 와서 100만원을 주었는데 그 돈을 받는 것이 맞을까 의심이 되었지만 고맙게 생각하며 받아버렸다. 거래 전과정과 계약조건, 매수자 등은 전혀 몰랐고 다 끝난 이후에 알게 된 것은 명백한 사실이다.
나. 그후 매도인은 매수인 확인을 해달라, 문제가 생기지 않도록 부동산에서 신경을 쓰라는 등 요구를 계속하였고, 양도세 문제가 발생하자 돈을 내놓으라고 하였다. 오래된 아파트 단지라 사람들의 입소문이 두려웠고, 무엇보다 조용히 끝났으면 하는 바람으로 매도인의 무리한 요구를 들어준 사실이 있으나 잘못을 인정한 것이 아니다. 부디 잘못된 점을 명백히 가려 주기 바란다.
<보충서면>
가. 매도인인 정보경의 확인서를 보면 분양권 전매전문으로 하는 조○○외 1명을 소개받았다고 하고 있듯이 청구인은 직접적인 거래를 하지 않았고 아무런 사심없이 소개를 한 것뿐이다. 매도인 측으로부터 중개의뢰를 받았고 일백만원의 수수료를 수수하였다고 하나, 정보경의 국세청 조사확인서 5항에 보면 누구에게도 복비를 지급한 사실이 없다고 하고 있고, 매도인에게 받은 일백만원은 고마움의 표시로 받은 것이지 중개수수료는 아니다. 참고로 부동산 중개수수료는 매매가액의 0.4%(1,811,200원)이다.
나. 행정처분에 대한 두려움 및 이 사건 무마를 위해 금품을 지급하였다고 하나, 매도인 및 소위 떳다방 사람들의 협박에 못이겨 강제적 지급이었다.
다. 소위 떳다방 사람들을 매도인에게 소개해준 사실은 있으나 중개한 사실은 없으며, 청구인은 같은 장소에서 10년 이상을 공인중개사로서의 의무사항을 준수하며 성실히 업무를 해왔는바, 어려운 사정을 헤아려 청구인의 청구를 받아주기 바란다.
3. 피청구인 주장 요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 법 제2조제3호에서 “중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.”고 규정하고 있으며, 청구인이 매도인 측으로부터 중개의뢰를 받았음은 물론 일백만원의 수수료를 수수한 사실은 매도인의 진술(을 제2호증의4) 및 청구인의 주장에서도 일치하는 명백한 사실이다.
나. 또한, 청구인이 중개사실이 없다고 주장하면서 매도인의 과도한 요구를 들어주었다는 것은 행정처분이 두려워 이 사건을 무마하고자 하였던 것으로 이는 청구인이 매도인에게 금품을 주고 나서 받은 현금보관증(을 제2호증의5) 내용에서도 알 수 있다.
다. 공인중개사는 부동산에 관한 전문인으로써 중개행위에 관하여 대가를 받았다면 그에 따른 중개업자의 의무사항을 이행하여야 함에도 불구하고, 청구인은 거래계약서 및 중개대상물확인ㆍ설명서를 작성하지 않아 법에서 적용할 수 있는 최대인 6월의 업무정지에 해당하는 위법행위를 하였으나, 법 제25조에 근거하여 청구인이 과거 위반행위가 없었던 점 및 중개업소 운영기간, 과태료를 부과받은 사실 등을 감안하여 업무정지 3월의 처분한 것으로 이 사건 처분에 위법ㆍ부당함은 없으며, 특히 부동산 거래질서를 확립하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 법 취지를 보더라도 청구인의 청구는 당연히 기각되어야 한다.
4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제2조, 제25조, 제26조, 제39조
○「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제25조 [별표2]
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 부동산중개사무소등록대장, 부산지방국세청장의 부동산 실거래 신고 위반 통보서, 매도인 소명서, 처분사전통지서, 의견제출서, 행정처분 통보서 등 관련 자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 청구인은 2001. 8. 9. 피청구인에게 사건업소를 개설ㆍ등록하여 운영하는 자이다.
(나) 2012. 2. 17. 부산지방국세청으로부터 ○○○구 ○○동 소재 해운대자이 아파트 110-○○○○ 부동산 실거래 신고 위반사실이 피청구인에게 통보되어 매도ㆍ매수인을 조사하던 중 청구인의 중개사실을 확인, 청구인이 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하지 않은 위반사실을 확인하고 2012. 5. 2. 청구인에게 처분사전통지를 하였다.
(다) 청구인은 2012. 5. 11. “돈을 받은 것도 그동안 힘들었던 과정도 본인이 미숙한 탓이나, 사후에 알게 된 사실을 책임져야 한다는 것에 공감이 가지 않음. 재고 바람.”이라는 내용의 의견을 제출하였다.
(라) 피청구인은 2012. 5. 16. 청구인에게 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 미작성을 이유로 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 법 제2조제1호ㆍ제3호에 의하면, "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것, "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말하고, 같은 법 제25조 및 제26조에서 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 그 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 보존하여야 하며, 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 보존하여야 한다고 규정되어 있는 한편, 같은 법 제39조제1항제6호ㆍ제8호 및 같은 법 시행규칙 제25조 [별표 2] 제7호에서는 법 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월, 제9호에서는 법 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 업무정지 3월을 규정하면서, 등록관청은 위반행위의 동기ㆍ결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있되 가중하여 처분하는 경우에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다고 규정되어 있다.
(가) 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이고, 한편 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다.
(나) 청구인은, 소위 떳다방 사람들을 매도인에게 소개해준 사실은 있으나 중개한 사실은 없으며, 매도인 정보경의 국세청 조사확인서에 보면 누구에게도 복비를 지급한 사실이 없다고 하고 있는바 매도인에게 받은 일백만원은 고마움의 표시로 받은 것이지 중개수수료는 아니라는 등 중개사실이 없음을 주장하나,
(다) 설사 청구인이 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 주관적 의사는 없었다 할지라도, 청구인이 거래의 일방 당사자(매도인 정보경)에게 분양권 전매를 전문으로 하는 소위 떳다방 사람들(조수남외 1)을 소개하여 결과적으로 해운대구 우동 자이아파트(110-1801)의 거래계약이 성립된 사실이 있고, 청구인이 위 거래계약이 성립된 이후 매도인으로부터 고마움의 표시든 소개비든 그 명칭여하를 불문하고 금100만원을 받았음이 인정되는 이상(그 금액이 법정수수료에 미치지 않았다는 점은 이 사건 중개행위 성립여부를 판단함에 있어 본질적인 부분이 아니다) 청구인의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 봄이 상당하다 할 것이다.
(라) 이상과 같이 청구인은 이 사건 매도인에 대하여 중개행위를 하였음이 인정되고, 그렇다면 관계법령상 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성 등 의무가 있음에도 이를 준수하지 않은 사실 또한 인정되며, 더욱이 피청구인은 상기 위반사실에 대한 행정처분기준인 업무정지 6월에서 청구인의 제반사정을 감안하여 2분의 1 감경한 이 사건 처분하였음을 알 수 있는바, 달리 이 사건 처분을 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
5. 결론
그렇다면 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
